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引言
商业地产资产证券化正迎来热潮。
来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 孔德孟
图片来源 | 世纪金源商管集团
据世纪金源商管集团官方消息，2019年1月26日，中信建投-世纪金源I号资产支持专项计划（以下简称“世纪金源CMBS”）成功发行，发行总规模为30亿元，成为2019年商业地产资产交易市场上重要一单，也标志着世纪金源集团跨出资产证券化的第一步。
随着盘活商业地产存量、推动行业向轻资产转型逐渐成为新趋势，资产管理和金融创新成为企业在存量时代生存的重要能力，商业地产资产证券化已成为热点。
2018年，商业地产资产证券化交易空前活跃，如广州正佳广场、北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。
可以看到，资产证券化在国内由于政策扶持及企业需要等原因，发展速度在不断加快，相应地，商业地产市场的资产证券化也在不断地走向成熟。
资料显示，本次专项计划的实际融资人为世纪金源投资集团，标的物是北京市知名购物中心——北京世纪金源购物中心。
据赢商网了解，本次专项计划标的物是北京世纪金源购物中心房产证D和房产证E两个地段, 体量共20万平方米,是北京世纪金源购物中心整体A、B、C、D、E五个房产证地段中的两个。
此外，本单CMBS产品优先A档产品评级为AAA，产品规模17.15亿元，期限3+3+3+3+3+3年。优先B档产品评级为AA+，产品规模11.85亿元，期限3+3+3+3+3+3年。次级档产品1亿元，产品评级NR，期限18年。
01
标的物主体现金流回款稳定本息全覆盖
CMBS作为一项基于资产支持的融资工具，产品质量的核心就在于底层物业资产的质量优劣，而且CMBS最大的风险来源于租金收入的不确定性。
因此，CMBS对底层物业资产的筛选非常严格，除基本要求是已完工的成熟物业、且有稳定租金收入和良好的运营记录外，在地理位置、物业产权、物业品质、承租情况等方面均有具体要求。
此次标的物主体北京世纪金源购物中心总商业面积为60.5万平方米，是目前国内最大的单体商业建筑之一，其位于海淀区世纪城的核心位置，交通便利，人口密集，客流稳定，配套设施完善。
北京世纪金源购物中心曾获“世界十大购物中心”、“中国最具影响力SHOPPING MALL”、“中国十大商业地产”、“中国商铺100强”等荣誉称号，其历经十四年的发展，在不断地改造升级中重塑行业布局，更实现了从 “量变”到“质变”的飞跃。
目前，北京世纪金源购物中心经营状况稳健，利润逐年大幅提升，在第1个至第71个运营收入归集期内，物业运营收入扣除相关费用后对应付本息的覆盖倍数均在1.81倍以上，现金流回款稳定，能够实现对优先级证券本息的完全覆盖。
此外，北京世纪金源购物中心估值为46.03亿元，是优先级证券规模的1.59倍，能为项目提供充足的担保支持。
02
AA+评级增信差额承诺主体担保充足
最终说服投资者的是产品本身、资产本身，但如果能有高评级的主体为产品的收益进行兜底，可以更加有效保障投资者的投资收益。
世纪金源CMBS的差额承诺主体为拥有强大承载力的世纪金源商管集团，作为AA+评级增信主体，其负债率仅为46.6%，资信状况良好。
此外，此单CMBS操作规范性高，资产分层明确，能够提供稳固的内部信用支持。
作为中国摩尔（Mall）时代的开创者，世纪金源商管集团创新打造“mall of more”的独特金源模式，汇集了众多优质商业品牌，独立打造了餐饮、零售、儿童、运动、教育、医疗等多元化功能业态板块，实现了“内部同质化，外部差异化”的战略布局。
03
世纪金源商业版图迅速扩张未来可期
此次世纪金源CMBS的发行，提高了世纪金源的资本活性，成功把流动性差的固定资产转变成可流动的、可交易的金融资产，提供了更有效的良好融资渠道。
世纪金源商管集团大消费板块全国布局目前以两大产品线为主——自持购物中心和轻资产“方圆荟”品牌。两大产品线合力并进，轻重并举，使世纪金源商业未来的发展前景十分可观。随着商业版图不断扩张，不但为所有业主方提供了强大的信心，同时，也通过世纪金源CMBS的成功发行，为业主方提供更广阔的融资和发展平台，获得更多可借鉴的资产管理经验和退出机制。
据赢商网了解的资料显示，世纪金源商管集团在全国范围内已拥有10家自持购物中心，1家奥特莱斯，2016年至今已开发轻资产项目“方圆荟”39个，运营管理总体量超过723万平方米，其中“方圆荟”占世纪金源商管运营管理总体量的52%。目前，世纪金源商管团队正在加速全国布局，并计划到2021年通过自持、轻资产输出等战略方式推出100个商业项目。
04
关于CMBS
关于CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），是近几年在国内兴起的一种融资工具，与REITs（房地产投资信托基金）相比，REITs在资产证券化的过程中，向投资者转让的可以是权益、抵押或者两者混合，而CMBS转让的只能是债权。
由于种种原因，国内并没有标准REITs的发行，市面上均为类REITs产品。同时，以债权为标的的CMBS发行量和存量都要领先于权益类的类REITs。
同时，世纪金源CMBS具有发行价格低、流动性强、放贷主体明确的优点，在最大化释放商业地产价值的同时，还能保持未来增长的潜力。
世纪金源商管集团表示，将借世纪金源CMBS与资本市场顺利接轨的契机，充分发挥资产潜力和优势，实时对接资本市场的高标准，适时调整策略，不断提升商业管理运营水平，为众多合作者创造更持续的价值。
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