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■ 文｜廖群，信银国际首席经济师。
房价高的问题多年来一直困扰着内地一线城市与香港。 近两年内地房价的新一轮暴涨与香港楼价的再创新高使得问题进一步恶化与突出。
的确,房价高企引起了广泛的社会抱怨。 面对高企的房价,无房的众多年轻人与中低收入人士买房无望,望房兴叹。 这首先是一个社会不稳定因素。 看着别人有房而自己没有且不可能有了,因而对整个社会产生不满,最终将会通过各种方式来表达这种不满。 同时也是一个经济发展的障碍。 试想,对无房的年轻人来说,如果一辈子再如何努力打工也买不了的话,那么努力打工的意义何在,动力何在呢?没有了年轻人的努力工作,经济如何发展呢?
因而降低房价已成为无房人员与公正之士的普遍呼声。 房价能够大幅降下来当然是最好的结果,但能够成为现实吗 ? 仅从有房者已占社会大多数且不乏有权有势精英者来看,房价大幅下降将引发另一个问题,即同样人数众多的有房者的不满。 目前能够期望的是房价能够稳定下来,或有一定程度的下降。 但这消除不了房价高企的现象。 其实,房价高是一个全球性,或至少是在全球广泛存在的问题。 君不见,伦敦、纽约、温哥华、多伦多、莫斯科、悉尼及台北等城市的房价均超过居民的负担而屡创新高吗?是否与如何大幅降低房价是一个高度复杂的课题,对此课题的研究多如牛毛,但都莫衷一是。 本文意不在此,而是试图探讨如何在房价仍高的情况下缓解其所带来的社会后果问题。 关于此,也有各种解决方案提出,但均效果成疑。 也许采取倒推法,即首先找出问题的症结,然后对症下药,才能推导出一个问题的解决办法来。
那么,房价问题的症结在哪里?人们经常说,现在年轻人与穷人“无房住”,富人则“住豪宅”,造成严重的社会不公。 这一说法听似公理,但是否抓住了问题的症结呢?造成社会不公不假,但差别是在于是“无房住”与“住豪宅”吗?富人“住豪宅”是真的,可年轻人与穷人“无房住”是事实吗?年轻人与穷人买不起房自然无疑,可是“无房住”恐怕离现实较远,起码是不准确。 就内地而言,总体上是房屋供大于求,是不应产生“无房住”的问题的。 即使是北上广深等四大一线城市,虽然房屋供求关系紧张,但主要体现在很多人住宅面积小且条件差,而不是“无房住”。 这从一线城市住宅的高空置率与低于2%的租金回报率可见一斑。 对这些城市的年轻人与中低收入人士来说,租房比买房要容易负担得多,买不起房是真,租不起房则不能说是普遍现象。 既使在房价高企之最的香港,年轻人买不起房,但大部分都能租得起房,只不过租金占了工资的1/3左右,且住房间面积狭小,但不能说“无房住”。
那么,既然住房是应该用来“住”的,买来的房和租来的房都可以“住”,买不起房而只能租房的人又有何不满呢?回答了这个问题就是抓到了问题的症结。 回答此问题的关键在于,现时不正常的情况是,住房已不仅具有,甚至主要地不是具有“住”的功能,而且具有,甚至主要地是具有“财富”的功能。 何谓“财富”功能,一为财富的象征,二为财富的源泉。
实际上,仅就“住”的功能来说,人类的住房是不需要那么大,也不需要甚么海景、山景、远景等景观的。 君不知,古代皇帝的寝室也不超过20平方米。 试想,叫你住在礼堂一般大的寝室,你能睡得着吗?所以,有房人的幸福,主要不是在于“住”得舒服,而在于其“财富”功能。 无房之人的痛苦,也主要不在于无房“住”,而在于不掌握 “财富”功能。 有房,首先是财富的象征。 君不见,每当谈起住房时,人们主要关心的是此住房的价值,因而是其地理位置及高档程度,而非其面积与实际的住房条件。 因而拥有“豪宅” 表明拥有高额财富,拥有“小宅” 表明拥有小额财富,而不拥有任何“宅”,尽管租得起一个象样的住房,也表明无财富。 在“面子” 极为重要的今天,对很多人来说,没有房子就没有财富,没有财富就没有“面子”,没有“面子”就甚么都没有了。 这就是一般人都渴望拥有住房的首要原因。 不仅如此,更重要的恐怕是,有房意味着财富有了增长的源泉,即房产升值所带来的财富增长。 的确,过去十几年来,通过房产升值,对很多人来说是积累财富的最佳方式。 一个人十年前买了几套房,其升值所带来的财富增长远远大于其十几年来辛勤工作的收入。 很多几百上千人的工厂一年的利润额还不抵一套房产的升值额。 其结果,当今社会的贫富差距,主要体现在拥有房产方面的差距。 房产多者富人也,房产少者中产也,房产无者穷人也。 过去的经验使得很多人坚信今后仍将如此。 于是,有房的人不但现在有了财富,还有了财富增长的源泉,意味着财富还可自动增值。 相比之下,无房的人不但现在无财富,今后还要看着别人的财富每天增长而自己却除了辛勤工作挣得的相对微薄的收入外伙粒无进,即看着别人越来越富,而自己越来越穷。 如果说财富的象征还是“面子”问题可潇洒一点面对外,没有了财富增长的希望,可是一个实质性的 “里子”问题,着实让人难以释怀。
这就是说,财富的分配不均才是房价问题的症结所在。 找到问题症结,才能对症下药,寻找问题的解决方法。 以前的一些方案没有针对此症结,所以收效不大,今后仍将如此。 如很多人提出的大幅增加政府廉租房方案,就是脱症下药。 政府廉租房从住房是“住”的角度的确是解决最低收入阶层无房住问题的良药,可是因为忽略了住房的财富功能,忽略了众多的年轻人以及中低收入人士不但希望有“住”,而且希望有财富的愿望,所以并不能消除年轻人及中低收入人士“无房”的愤怒。 试想他 / 她们年纪轻轻,会甘心于一辈子都住在廉租屋坐看他人发财而自己永远是穷人码?香港的政府廉租屋,即所谓公屋的供应占全港整体房屋供应的30%左右,是世界上算是很高了。 但这解决了香港楼价所带来的社会问题吗?香港的大多数年轻人,特别是那些白领阶层,别说享受不到公屋,就是能享受到,他 / 她们会甘心吗?对内地年轻人来说,情况也是同样。
至于这种不甘心对不对,就见仁见智了。 如果住房真是用来“住”的,这种不甘心就不合理,但如果住房主要是“财富”,就可以理解。 否则,抱怨贫富差距也不合理了。
从“住房主要是财富”这一思路出发,解决房价的社会后果问题应从赋予年轻人及中低收入人士房屋所有权,而非仅居住权入手。 因而除了抑制房价之外,政府应该帮助年轻人及中低收入人士购买住房,取得房产所有权,进而个人财富。 从此角度,内地与香港分别一度大力发展但被逐渐弱化的经济适用房与居屋应是比政府廉租房与公屋更好的问题解决办法。 新加坡的组屋制度值得借鉴。 中央与香港特区政府应该分别建设更多的经济适用房与居屋,同时大量增加补贴,将其以明显低于市场的价格出售给年轻人及中低收入人士。 若干年后,允许这些经济适用房与居屋以较少的限制上市买卖,使其成为年轻人及中低收入购买者的财富。 当然问题是政府的大量补贴钱从何来。 鉴于房价高企后果的严重性,首先,政府有理由压缩一些其他方面的开支而挤出钱来用于此方面。 其次,应提高房产持有与交易的税收,将房产拥有者的财富部分地转移至无房者手中。 再次,将部分目前已建或计划将建的政府廉租屋与公屋分别转成经济适用房与居屋,进一步增加经济适用房与居屋的供应。
■ 编辑｜徐冰莹，财华社财经编辑。
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