编者按：

上个月，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》(财预〔2022〕126号)。其中包含：严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

反映到上海土地市场，11月10日正式公告的第四批次集中供地只有6宗。与此前三个批次均超过30宗的数量相比，缩水严重。

近两年，随着市场的剧烈变化，上海本地国企（城投平台）逐渐开始在土地市场扮演重要角色。迄今为止，国企平台一共拿了多少地？这些项目进展怎么样？好地研究院将推出系列报道。

今天推出第一篇，让我们一起回顾一下，2021年以来，上海的国企（城投平台），拿了多少地。

核心提要：

一、上海国企拿地的两个特征

二、各区域城投依赖程度如何分化？

文/好地研究院 方晓泉

好地研究院统计，自2021年以来（含集中供地之前），上海的各级国企，一共斥资1478亿元（权益拿地额）拿地，占总出让金的比重为32%。

其中，2021年全年斥资615亿，占比28%；

而2022年前三批次，拿地金额增长40%，达到了863亿；同时，占比提高至34%。

作为对比，央国企（不含上海国资）拿地金额从770.7亿涨至1279.9亿，增长66%，份额从36%涨至51%；而民企（含混合所有制、外资）拿地金额从778亿元降至381亿，下降51%，份额从36%降至 15%。

一、上海国企拿地的两个特征

特征1、完成托底任务的“城投”属性

需要“托底”的主要有两类地块：

①非核心区地块，如临港、奉贤、金山、崇明等区，以及嘉定、松江等区域的乡镇地块；

②核心区特殊地块（旧改转化、体量小、不规则、商业比重较高等因素导致）。

如果扣除“城投托底”地块，上海近两年涉宅地（不含旧改）出让金分别为：

2021年：城投托底478.9亿元，占比22%；市场化拿地金额1684.9亿元，占比78%；

2022年前三批次：城投托底640亿元，增长34%，占比25%；市场化拿地金额1885亿元，增长12%，占比75%。

2、市场化争夺优质地块的“房企”属性

上海国企中，除了纯粹托底性质的城投平台，还有数量较多的具有房地产开发能力的地产平台，多年以来开发了不少项目，例如上海城投、陆家嘴、上纺、西岸、新黄浦等，除了完成托底任务，也参与到热门地块的争夺中，通过一次性报价或者高溢价斩获优质地块，获取较高利润。

2021年以来上海国企参与市场化拿地一览

二、各区域城投依赖程度如何分化？

上海土地市场分化的特征，导致不同区域对于“城投托底”的依赖程度不同。而随着分化的加剧，多个区域对于城投依赖程度更甚。好地研究院统计，上海各个区域中，对于“城投托底”依赖程度显著提高的有：

1、奉贤：去年6宗地块中有5宗进入一次性报价，包括三批次的柘林镇宅地；而今年9宗地块中有7宗由区属国企“托底”。城投依赖度从去年的11%涨至今年的81%。

2、临港：去年一批次（含一季度）全部和二批次部分核心区地块竞争激烈，从去年二批次开始，全部底价成交。城投依赖度从去年的37%涨至87%。

今年出让金未依赖城投的区域有闵行、青浦、宝山。依赖度较低的有嘉定、金山、松江。值得注意的是，金山区虽然位于远郊区，但今年一批次推出的两宗位于金山城区的宅地，一宗由建发补仓，拿地不到4个月，已经于9月30日开盘，迄今去化率74%；另一宗紧邻汇龙湖公园，具有稀缺景观资源，总价不高，由民企佳运拿下。而同样具备稀缺景观资源的奉贤上海之鱼宅地，由于总价高，且在三批次才供地，只能由城投摘牌。

近两年上海各区城投依赖度