好地网11月15日讯(研究员 徐黎明)11月17日(本周三),徐州将迎来二批次集中出让,共29宗涉宅地块,总出让面积155.7万方,总建筑面积318万方,总起价100.28亿元。
此次挂牌地块依然“限房价、限地价”,报价至封顶后,将通过摇号方式确定竞得人。
二批次集中供地,市场热度将会如何?好地网结合周边市场情况,对地块热度进行预测分析。
今天带来第二篇:云龙区、经开区4宗。
4宗地分别位于云龙区金龙湖板块(2宗)、经开区大庙板块(1宗)、经开区大黄山板块(1宗)。总出让面积17万方,总建筑面积36万方,总起价23.12亿元。
地块指标
地块分布图(来源:好地大数据)
【总述】
①云龙区
云龙区二批次出让2宗地块均位于金龙湖板块翠屏山区域,该区域地段好、配套成熟,市场热度高,也是徐州二批次土地出让中比较优质的地块,有一定机率会触顶成交。
②经开区
经开区2宗地块,位于徐州城东,板块内产业较多,未来空间大。不过目前新房存量较多,且从7月份开始,板块内新盘去化速度开始减缓,近期去化较慢。因此这2宗地触顶的可能性比较小。
【云龙区金龙湖板块(2宗)】
2021-63号翠屏山G-1地块
地块位于和平路南、汉源大道东 ,出让面积28385.30 ㎡,容积率2.2,建筑面积62447.66㎡,为住宅用地。
起价60000万元,起始楼面价9608元/㎡,上限价格68700万元,上限楼面价11001.2元/㎡,上限毛坯房价19000元/㎡。
地块周边图(来源:好地大数据)
本地块若以上限楼面价成交,新房毛坯均价19000元/㎡,建安成本4000元/㎡,则利润率10.3%。
注:项目利润率=(新房售价-项目成本)/新房售价(下同)
2021-64号翠屏山B地块
地块位于长山西路西、翠屏山西路东、民富路南 ,出让面积49730.60 ㎡,容积率2.0,建筑面积99461.2㎡,为住宅用地。
起价95500万元,起始楼面价9602元/㎡,上限价格109400万元,上限楼面价10999.3元/㎡,上限毛坯房价19000元/㎡。
地块周边图(来源:好地大数据)
本地块若以上限楼面价成交,新房毛坯均价19000元/㎡,建安成本4000元/㎡,则利润率9.7%。
这2宗地相邻,均位于金龙湖板块翠屏山区域,靠近汉源大道东、和平路,北侧为地铁1号线和4号线(规划)的换乘线站乔家湖站,距离高铁站直线距离约3.65公里,周边有宜家、万科新淮中心、云龙万达、和平妇产医院等商业医疗配套。
周边有绿地工润壹号、龙润小区、和平上东、璞悦山等成熟小区。地块东侧、北侧为长山、翠屏山山体公园,西北侧为三八河,南侧毗邻故黄河,山水资源丰富,环境优美。
今年以来,地块周边出让3宗限价地,均于今年6月25日出让,美的、中天美好、通银三家房企分食翠屏山地块3宗宅地,成交楼面价分别为10709元/㎡、11011元/㎡、11014元/㎡,新房毛坯限价均为19000元/㎡。
地块西南侧有新盘碧桂园云樾外滩在售,该楼盘装修均价22800元/㎡,今年5月首开月420套房,截止目前去化77%左右。
地块周边图(来源:好地大数据)
【经开区大庙板块(1宗)】
2021-65号和平路南、候集路东地块
地块位于和平路南、侯集路东,出让面积62988.95 ㎡,容积率2.2,建筑面积138575.69㎡,为住宅用地。
起价55500万元,起始楼面价4005元/㎡,上限价格63100万元,上限楼面价4553.5元/㎡,上限毛坯房价11200元/㎡。
地块位置图(来源:好地大数据)
本地块若以上限楼面价成交,新房毛坯均价11200元/㎡,建安成本4000元/㎡,则利润率8.3%。
地块位于经开区大庙板块候集中学附近,周边教育资源丰富,比如候集高级中学、徐州市候集实验小学等。近年来,随着无锡徐州工业园区、徐州医药高等职业学校新校区等纷纷落地大庙,大庙的板块热度逐渐升温。
今年以来,地块周边仅1宗地出让,2021年4月19日,美的竞得彭祖大道北、徐贾快速路西地块,楼面价9633元/㎡,溢价率78.67%。
地块周边有3家新盘在售,弘阳德信和平公馆,目前在售高层均价11493元/㎡,于今年5月首开,目前推出房源整体去化50%;汇川府,目前在售均价11028元/㎡,于今年5月首开,目前推出房源整体去化39%。通银旭辉和平云璟,目前在售高层11960元/㎡,于今年4月首开,目前推出房源整体去化53%。总体来看,大庙板块的新盘目前去化都比较一般。
地块周边图(来源:好地大数据)
【经开区大黄山板块(1宗)】
2021-67号城东大道北地块
地块位于城东大道北,出让面积29561.43 ㎡,容积率2.0,建筑面积59122.86㎡,为住宅用地。
起价20200万元,起始楼面价3417元/㎡,上限价格23100万元,上限楼面价3907元/㎡,上限毛坯房价10500元/㎡。
地块位置图(来源:好地大数据)
本地块若以上限楼面价成交,新房毛坯均价10500元/㎡,建安成本4000元/㎡,则利润率7.1%。
地块位于经开区大黄山板块,周边有大黄山实验小学、城东实验小学、开发区高级中学等,整体配套比较薄弱。
地块周边有2家楼盘在售,其中淮海未来城目前高层精装均价11000元/㎡左右,项目于今年7月首开,目前推出房源整体网签40.23%;华美东山悦高层毛坯均价10800元/㎡,于今年4月份首开,目前推出房源整体去化67%。