核心提要：

一、市场热度进一步分化

二、哪些房企将出手？

好地网10月11日讯（研究员 周吉羊） 在7宗地块终止后，上海二批次集中出让的涉宅地块减少到18宗，全部采用挂牌方式出让，时间为10月12-13日。

总出让面积108.88万方(1633亩)，总建筑面积232.75万方，总起价450.1亿元。

据不完全统计，共有近30家房企报名参与本次土拍，相比首批次明显减少，平均每块地实际报名单位仅在2家左右。

除了7宗因无人报名而“流拍”，正常出让地块的报名人数也无一达到招标要求，参与度急降。

显然，在当前全国市场大环境下行的局面下，上海二批次的行情也正发生转向。

地块分布图

那么，对于这18宗挂牌出让地块来说，行情具体将会如何分化？参拍房企又呈现出怎么样的特征？

好地网对这些地块和参拍房企进行梳理，认为：

①少数核心区优质地块，有一定房企报名数量，仍将引来积极争抢；而一些位于边缘板块亦或是自有资金门槛较高的地块，大概率底价或低溢价成交；

②央、国企参与比例进一步提高，部分房企选择联合竞买。

一、市场热度进一步分化

1、区位优、属性好的地块，有一定报名数量，关注度高

地块指标

二批次18宗涉宅地中，报名房企数量在5家左右的有3宗，这几宗区位优势明显，市场能提供足够的去化支撑，加上自身属性优质，房企出价将会更为坚决，或将产生一定热度，个别地块不排除进入一次性报价的可能性：

闵行区闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块，位于梅陇春申板块，临近地铁15号线，周边配套成熟，市场行情较好。地块房地联动房价73600元/㎡，若以上限价成交，房地差超过3万。

青浦区华新镇华腾路北侧21-08地块，位于华漕板块，区域内部自身配套齐全，市场也较为健康活跃。地块房地联动房价45700元/㎡，若以上限价成交，房地差1.98万元/㎡。

奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块，位于南桥新城板块，上海之鱼附近，定位上海市级副中心，板块能级较强，去化有保障。地块房地联动房价40000元/㎡，若以上限价成交，房地差1.87万元/㎡。

2、其余10宗纯宅地多数偏向低溢价率或底价

地块指标

杨浦区江浦06、定海11、青浦西虹桥14、徐汇区康健22号地块，位置好、自身属性也较为优质，但均是本次出让中高定价地块，对自有资金的要求也相对较高，鉴于房企现阶段资金紧张，报名数量较少。

青浦区重固04、浦东新区惠南08、金山新城20号这三宗，均位于边缘板块，板块内城市界面一般，各类配套有待完善，整体能级较弱，大概率底价或低溢价成交。

临港新片区三宗，位置相邻，靠近地铁16号线终点站滴水湖站，属于五大新城之一的南汇新城，是当前上海市域内的价格洼地，未来发展潜力大，因此或将产生一定的溢价。

3、商住地块5宗，大概率底价成交

地块指标

嘉定区江桥07、徐汇区漕泾河18、青浦区夏阳23以及临港新片区16、25号这五宗，均有一定的商业比例，其中徐汇18号、临港16号两宗均超过55%。

过高的商业体量也意味着其需要更多的沉淀资金，导致行情遇冷。

二、哪些房企将出手？

相比第一批次，本次集中出让的报名单位数量出现明显下降，共有30家左右房企参拍。

受限于自有资金的压力以及政府的严格监管，更多的房企采用联合报名的形式参与竞拍。因此，平均每块地实际报名单位仅在2家左右。

在这近30家房企中，国有资本企业依然占据了多数的名额，市场份额有望进一步提升。

今年一、二季度上海房企拿地金额排名

值得一提的是，像上海城投、招商蛇口、建发、中建八局等在之前出让中就有过优异拿地表现的央企国企，凭借着较强的资金实力，本次或将再度出手。

此外，临港城投、港城集团等区属国企，也预计对部分冷门地块进行“托底”。

民营企业方面，此前在南京、苏州等城市二批次出让中，有多宗地块斩获的龙湖，可能以联合竞买的方式，再度出现在大家的视野之中。