解读：十条措施推进旧改！广州发布统筹做地新政策

2023年3月23日，广州市人民政府办公厅印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（下称“工作措施”）。3月30日，广州市规划自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（下称“工作方案”）。

新做地政策主要包含“十条工作措施”+“1个工作方案”+“2个实施方案”组成，从开发模式、选定主体、资金来源、工作流程、保障机制等方面作出规定。

开发模式：做地与收储分离，重点旧改做地+开发一条龙

近年来，广州旧改主要由政府确定范围，再由村集体表决选择合作企业，而后续的拆迁、补偿、复建、融资等均由企业主导，即一二级联动模式，这样可获取整体收益最大化，但同时对企业资金管理也提出巨大挑战。

但新政策首次确认了土地整理前期工作与土地收储相分离的原则，独立开展征收补偿、土地平整等各项前期工作，做地完成形成净地后再移交政府收储，减轻了每个阶段市场主体的资金压力，也降低了旧改项目停滞的风险，有利于项目尽快落地实施。

针对重点城市更新片区，可将做地和土地开发建设一并通过公开招商选定做地主体。做地主体在完成前期的做地工作并缴纳土地出让金后，可以通过协议出让的方式获得土地使用权并进行开发建设。

做地主体：全资国企成绝对主力，民企入局难度大

广州旧改以往一直遵循“政府主导，鼓励市场参与”的原则，大部分旧改项目的市场主体都是民企。但由于近两年民企爆雷不断，导致多个旧改项目停滞影响民生。

新政策规定做地主体必须由政府认定，其中市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等；各区政府(广州空港经济区管委会)可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。

做地资金：鼓励多种金融工具融资

除自筹资金外，新政策鼓励金融机构通过贷款、企业债、公司债等其他金融工具为做地主体融资；也鼓励社会机构设立做地专项基金，支持做地主体融资，通过多种金融工具有效拓宽资金来源。

好地研究院认为，做地与收储分离、做地主体必须为国企，强调了政府主导和平台统筹的新政策，借鉴了杭州模式，对比以往政策，有着翻天覆地的变化。

对城市而言，有助于城市更新的有序开展和土地的高效利用，避免项目应资金链断裂停滞不前产生的社会问题。

对房企而言，尤其民企尽管以后再难以深入参与城市更新中去，但仍可在资金投入更少时间沉淀更短的招拍挂等市场，获取收储土地开发项目，不过需要注意的是，既是房企又是做地主体的越秀、珠实、城投等国企，或在竞争中更具优势。

对市场而言，政府掌握制定供地计划主动权，可更好根据市场情况对收储地块出让的体量、时间与价格等适时调整，更有利于稳定楼市。

来源：广州市规划和自然资源局