核心提要：
1，区位和定位
2，价格与价值
3，招标与招商
文/好地研究院 叶建英
杭州土地出让即将创下新的历史，商地的“地王”桂冠将易位！
4月中旬，杭州市规划和自然资源局发布“江河汇城市综合体”项目的招标公告，具体为江河汇流区三宗地块，总建筑面积达85.4万平方米，总起价达131亿元，投标时间为2019年7月3日。
而其中汇东区块的115.5亿元的起价，已经超过杭州土地出让史上的“杭州最贵商地”恒隆百井坊地块。百井坊地块被誉为“浙江省内最具商业价值的地块”、地处杭州武林商圈最核心区域，是恒隆于2018年5月28日经过336轮、长达7个多小时的激战后竞得的。
如果说，恒隆百井坊地块是杭州的“心”，那么，曾经出让后再度收回重拍，又位于杭州亚运村对岸、规划建设摩天轮边的江河汇综合体，是名符其实的杭州的新脸面，是杭州之“眼”。
为了让“杭州眼”更加的明亮，江河汇城市综合体采用招标出让，并非是单纯的价高者得，而是对设计方案、产业要求和自持比例作出了严格的要求。
先来看一下地块的位置和具体指标：
如何判断江河汇综合体的地块属性和分析其投资价值？如何熟悉自然资源部门此次推出的招标出让？好地研究院对此进行解读。
1、区位和定位
江河汇综合体位于钱江新城一期和二期的交界处，京杭大运河和钱塘江汇流地。钱江新城是杭州新兴的城市中心，京杭大运河是世界文化遗产，钱塘江以雄伟壮观的钱江潮闻名于世。
地块位置图
2022年，杭州将举办第19届亚运会，江河汇综合体正位于亚运村的对岸。而在此次出让地块的中间杭州市还将在亚运会前建成摩天轮。
地块所在区域的定位是“世界级城市旅游金融综合区”，其中汇东区块是杭州钱塘江金融港湾的重要节点，汇西区块是京杭大运河终点的文化地标。
汇东区域也是在建中的杭州地铁6号线、9号线的换乘站三堡站的上盖TOD，规划中还包括两条公交线首末站。
整个江河汇项目中的配套有摩天轮、景观步行桥、激光水幕秀和主题公园等丰富的娱乐休闲项目。可以预见的是,未来这里竖立起大型摩天轮,会像英国泰晤士河边上的伦敦眼一样,成为杭州的另一个地标。
无论从位置，还是从规划和区域定位，江河汇综合体都是杭州在实施拥江发展战略中、计划在亚运会前亮相的最重要的地标之一，称其为“杭州眼”名符其实。
2、价格与价值
虽然江河汇综合体将是杭州商业用地的“地王”，但评估这两宗地块的价值并不是个简单的数字。
不仅仅是因为其总价高，设计方案和产业定位的要求高，其自持比例也很高，只是适合操盘和持有世界级城市综合体的大型开发商摘牌。
具体来说，由杭政储出（2019）26号、27号地块组成的汇东区块，总出让土地面积113841平方米，约170.8亩，起价为115.5332亿元。
除25000平方米地下公共停车场外的总建筑面积为695558.3平方米，其中可建住宅128000平方米，约占18.4%，可以以整层出售的商业建筑面积280534.98平方米，约占40.3%，其余约41.3%为须自持20年以上的商业房产。
汇东地块各类用地性质建筑面积情况
因为住宅的比例少，商业特别是自持商业的占比高，好地研究院从板块宅地价格来推测在起价情况下自持部分的商业投资价值。
从板块所在的景芳单元已经出让的宅地来看，较近的安微置地地块成交楼面价为每平方米43929元（自持16%），再远一些的同单元金隅中铁项目为每平方米43288元。
以安微置地的成交价推算汇东区块的宅地价值562291.2万元，则其余的商业公建部分总地价为593040.8万元。
如果高规格幼儿园以每平方米1万元的建安成本以3215万元，25000平方米的地下公共停车场以每平方米4000元的建安成本计10000万元，再把30000平方米的五星级酒店按零地价计，则其余537558.3平方米的商业部分总地价为606255.8万元，楼面价为每平方米11278元，其中有280534.98㎡的商业面积可以整层销售。
相比金地商置于4月2日竞得的可售的近江商地，其成交楼面价每平方米16089元，而红狮水泥于1月29日竞得的自持钱江新城商地，其成交楼面价每平方米27329元，显然汇东区块的地价是划算的。
汇西区块，即杭政储出（2019）28号地块，出让面积为55263平方米，约82.9亩，起价为15.8609亿元。总建筑面积126180.5平方米，其中可售的服务式公寓占21432平方米，仅占17%，其余约83%为须自持20年以上的商业商务房产。
汇西地块各类用地性质建筑面积情况
汇西区块没有住宅，起始楼面价是每平方米12570元。
与汇西区块最接近的是2016年8月18日由鲁能竞得的钱江新城核心区商地，总价63.5亿元，楼面地价每平方米21073元。鲁能地块可建20%的服务式公寓，与汇西地块可建17%的服务式公寓接近。虽然鲁能位于钱江新城的核心位置，但差不多在两年以后，在杭州亚运会前重点打造的江河汇城市综合体，汇西区块商业地价不可能仅仅为鲁能的60%左右。
从价格上来讲，汇东和汇西无疑都是划算的，关键是开发商的开发实力和设计方案能不能真正与“杭州眼”的高规格定位相匹配。
打造“杭州眼”，不仅仅是开发商低价自持优质资产，经济上得利，同时因为其独特的区位和定位，也将为开发商获得持久的社会效应。
3、招标与招商
面向国际盛会，在新一线城市的封面以较低的地价留下地标建筑，无疑是充满诱惑力的，而低总价的汇西地块更是将引发争抢。
然而，因为两宗地块是招标形式出让，“综合评分最高者得”的原则确定中标人，而商务报价部分仅占50-60%，最后花落谁家更像是一个智力活，是房企斗智和斗金的共同结果。
招投标的具体要点如下：
简单地说，这是杭州市在亚运会前面向世界级开发商抛出的橄榄枝，向世界500强、向年租金收益在200亿的大型房企发出的邀请。
其他核心的条款是，在产业上要引进世界500强全国或区域总部、国际金融集团分支机构，和全国性或区域性的金融服务企业、科技金融企业、金融交易中心，在商业上要引进LV等国际精品店，米其林餐厅，国际知名五星酒店和知名酒店式公寓运营品牌。
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