当土地市场重新按下启动键，开发商的拿地热情正逐渐被释放。

2月12日，德信中国经过9个、455轮的加价，以25.27亿抢得温州出让地块。

2月14日，北京，鼠年第二场土拍，经过近3鏖战，3宗地块全部高溢价成交，单日揽金196.8亿元。

同样在“情人节”当天，延期交易的鼠年成都首场土地拍卖落槌，华侨城、五矿两家央企瓜分大邑超300余亩土地。

面对疫情“黑天鹅”，土地市场传来的信号是开发商对2020年楼市的长远看好。

不过，每一只“黑天鹅”背后，都隐藏着一头“灰犀牛”，于房地产市场而言，层出不穷的高价地便是挡不住的“灰犀牛”。

随着房地产调控的深入，单纯的房地产开发模式已难以为继，为了避开“灰犀牛”，越来越多的房企开始重新理清投资思路，探索全新拿地方式。

开发商弯道超车

产业拿地成风口

房地产进入下半场，在寻求新业务增长极的路上，产业拿地正在成为一种风向、一种趋势。

在成都，“产业＋”拿地模式，正渐成开发商项目拓展的核心策略。

据睿合泰机构统计，2019年大成都范围内带产业条件出让用地共45宗，用地面积约4921亩，占所有经营性用地出让面积的25.8%。产业用地出让总建筑面积约705.9万㎡，其中住宅建面200.2万㎡。

在去年成交的所有产业用地项目中，酒店、医学、健康、文旅（创）、总部经济等5类关键词成为了开发商产业拿地的核心要素。

对此，成都睿合泰机构副总经理何昕宇认为，产业拿地条件进一步苛刻，未来或以产业主导。

相比之下，嗅觉敏锐的品牌开发商已经走在了产业拿地的前端。

2019年1月，万科一次性在仁寿拿地1185亩，花费32.4亿，这是万科投资300亿元打造的“万科天府花海生态城”的一部分。除了天府花海生态城，还包括万科集团中西部区域总部基地、天府国际金融中心、空港新城万科智慧物流城、简州新城万科生态梦想城、双流区万科创新梦想城等项目。

另一个典型是华润，通过体育赛事产业锁定龙泉皇冠湖周边数百亩土地。其次，参与成都TOD开发，囊括龙泉十陵近300亩土地。另外，华润在彭州打造的军民融合生活配套区及蓝色动力硅谷产业发展区，直接瞄准的是彭州头部产业航空航天、军民融合及生物医疗三大产业，数千亩优质土地已提前进入华润囊中。

而民企领地集团，则通过与京东方（产业主导）合作的方式，敲定国际生物城400余亩优势土地。

进入2020年，开发商借助“产业＋”的拿地动作将愈发明显。

高端项目扎堆

双铁加持武侯电商产业功能区商服用地

宗地指标

宗地位置：武侯区簇桥街道七里村8、9组

面积：21404.08平方米(约32亩）

用地性质：商业服务业设施用地

计算容积率：不大于64212平方米

建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）点高程不大于航空限高海拔高程536米（建筑物点相对地面高度约39米）

建筑密度: 不大于50%

起始楼面价：3300元/平方米

武侯区即将推出的簇桥街道七里村8、9组地块，位于武侯电商产业功能区内，东至智仁巷、南至双凤二路、西至草金路、北至金履路，东侧为公园绿地及中小学用地，南面是七里小区，西面一街之隔为商业项目上风港时代广场，地块以北为商业服务设施用地。

整个32亩土地呈手枪形，目前宗地已场平打围，具备开发建设条件。

交通方面，地块以北500米为已开通运行的地铁3号线双凤桥路站，同时，距离地块约1公里远处，地铁9号线站点也在建中，区域地铁纵横分布、未来轨道交通出行将十分便捷；此外，由四环路、武侯大道、成双大道、草金路、七里大道等道路组成的区域交通路网较完善。

商业方面，地块方圆三公里范围内有新城吾悦广场、万达广场、上风港时代广场、成都龙湖星悦荟等多个商业体，以及成都轨交双凤桥站TOD商业项目。

据小全全了解，双凤桥站TOD将打造为“全时体验型TOD城市活力门户”。

图片来源：武侯发布

教育方面，除了地块东侧的双凤二路小学之外，周边还集结有四川大学附属中学新城分校、成都二十三幼、石室佳兴外国语学校、龙江路小学（新城分校）、武侯外国语学校、武侯光明实验学校等教育资源。

市场方面，目前武侯电商产业功能区在售商业项目不多，整个商办市场发展空间较大，区域商业业态涵盖写字楼、公寓、底商等，其中龙湖紫都城已进入清盘阶段均价为13000元/㎡，金隅珑熙汇公寓精装均价约14000元/㎡、写字楼均价约12500元/㎡，正成新天地LOFT均价为14000元/㎡，西派城底商均价为36000元/㎡，龙湖天宸原著底商价格为45000元/㎡。

租赁市场方面，电商功能区内写字楼租金普遍在50-70元/㎡/月之间，品质较好的精装写字楼，租金可以达到了80-90元/㎡/月的水平。

综上所述，该地块作为商服用地已具备良好的开发基础；

1.手枪型场地在一定程度上可以保证商业面宽；

2.交通优势明显，双地铁加持，卖点突出；

3.周边商业氛围浓厚、发展成熟，商业互动性强；

4.大批优质教育资源聚集，滋生大量教育产业类需求；

5.区域豪宅打堆、价格高企，商办类产品具有一定差异化优势；

6.区域竞品较少，潜在需求旺盛，尤其是办公类物业；

7.地块周边七里小区、江安河新居、楠郡等比较集中的簇桥住宅区，入住率高，人群流量大，拥有庞大的刚性消费人群。

土地资源日渐稀缺

武侯电商产业功能区一票难求

2015年起，武侯电商产业功能区土地出让一路开挂。

2015年12月，中铁建分别以楼面价6200元/㎡和6250元/㎡，斩获功能区2宗连襟地块。

2016年6月，阳光城集团以128.7%溢价率、楼面地价9600元/㎡拿下的功能区排头地块。

2017年4月，中国金茂17160元/㎡高调布局武侯电商产业功能区。

……

2015年至今，武侯电商产业功能区土地供应成交记录

短短2年时间不到，武侯电商产业功能区就坐稳了成都楼市豪宅第三极的位置。

中国铁建、金茂、龙湖、保利、金科、当代等品牌房企，不约而同进入武侯电商产业功能区，表达的是他们对于区域相同的价值认可。

实际上，随着武侯电商产业功能区知名度和成熟度逐步提升，入驻板块的成本及门槛呈“水涨船高”趋势。

通过对比不难发现，近两年武侯电商产业功能区释放出的土地，纯住宅用地起拍楼面价均突破了万元大关，而商住用地起拍楼面价也达到了6594元/㎡。商业用地方面，正成投资7010元/㎡斩获的武侯铁佛6亩地块至今保持着区域纯商业用地成交纪录。

显然，此次簇桥街道七里村8、9组地块的出现，光是3300元/㎡的起拍楼面价就已足够勾起各家开发商的举牌欲望，而武侯电商产业功能区+低起拍楼面价两大关键词则给了想要“插旗”于此的开发商一次千载难逢的机会。

商业自持50%

武侯电商产业功能区的拿地机会

在成都市一轮产业规划中，地块所属的板块正是武侯区重点打造的电商产业功能区所在地。

按照规划，武侯电商产业功能区规划面积21.11平方公里，重点培育电子商务总部平台和电子商务第三方专业服务，现有企业2500余家，已聚集京东、联想、神州数码等电商总部项目40余个，到2025年，功能区将力争建成京东城、电商云谷和西部智谷三个千亿级电商产业集群。

就小全全掌握的信息来看，本次出让的簇桥街道七里村8、9组地块在产业引入方面与武侯电商产业功能区的区域产业规划契合度极高：

1.引入科技金融类（综合型）总部企业不低于2家，各企业注册资本金不低于人民币1000万元（以引入的企业实际注册资本为准）。

2.引进西部总部类企业3家，国家高新技术企业4家、外资企业2家。

3.入驻企业不低于5O家，所有企业须在成都市武侯新城区域完成工商登记，且工商、税收统计均在武侯区。

4.自持商业建筑面积不低于32000㎡；满足企业孵化、电子商务、跨境电商等特色产业形态的商业街区及总部企业的办公需求。

5.项目建成后第三年整个项目年缴税收不低于人民币5000万元（不含本项目的建安税和房产税）。

值得注意的是，除了项目业态要求以电子商务、科技金融、现代服务业为主导外，该宗地块在签订土地出让合同前须缴纳8110万元履约保证金。此后，供地方按出让合同约定开工时间、竣工时间、产业引入条件等方面分批次、按比例退还履约保证金。

基于此，本次出让的武侯电商产业功能区地块考验的不仅是拿地企业的产业资源整合能力，还将考验竞得人资金运作实力，挑战着实不小。

不过，具体分解土地指标之后，地块的实际操作难度其实并不大，自持的50%商用物业可作为企业核心资产沉淀并加以招商运营，实现细水长流，余下商用物业则通过散售快速回笼资金。

事实上，早在2018年武侯电商产业功能区就已有过类似的产业项目用地出让，当时龙湖摘牌的武侯区簇锦街道45亩土地，便要求项目业态应以企业西南总部、影视文化产业、电子商务产业及酒店业等为主导，且计容商业建筑面积自持比例不得低于50%。

拿下此地之后，龙湖成功打造了紫都城项目，一方面引入旗下星悦荟作为自持商用物业，另一方面，抓住武侯电商产业功能区市场空缺，开发区域差异化商办产品，短短一年时间不到，该项目就已进入清盘阶段。

有了龙湖的成功试水，对想要转型、寻求新突破的开发商而言，武侯电商产业功能区2020年放出的首宗产业项目用地，不失为一次难得的试水机会。