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2014年07月31日
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一、项目基本概况
1、基本概况
项目区位图:
项目效果图:
? 位置:岳麓区岳麓大道与银盆南路交汇处东南角
? 占地面积:6.75万㎡
? 建筑面积:44万㎡,其中计容建筑面积为34万㎡
? 商业建筑面积:27万㎡
? 开发商:长沙奥克斯置业有限公司
? 绿化率:15%
? 容积率:5.0
? 施工时间:2011年01月01日—2013年08月24日
? 开业时间:2013年04月28日
? 可售商铺:168个(其中一楼82个,二楼 79个,南区三楼7个)
? 是否有返租:无
2、区位分析
项目位于岳麓区岳麓大道与银盆南路交汇处东南角,占据长沙市滨江新城区域CBD的核心位置,地理位置十分优越。
项目西距长沙市政府2200米,向东行1200米即可到达湘江观光带,南距地铁四号线与六号线交汇处的桐梓坡站400米左右,北达长株潭城际轻轨滨江新城站仅1000米左右,中距银盘岭过江隧道入口1000米左右。项目周边有12趟公交车经过,可到达长沙市区各个地方,交通通达度高。
3、项目周边人口
表 2010年项目周边3公里内街道办及其下辖人口
注:以上数据来自2010年长沙市第六次人口普查数据。
岳麓区总共19个街道,根据第六次人口普查数据常住人口约80万人;
以奥克斯广场为中心,辐射3公里内的街道有7个,辐射人口约32万人常住人口;
周边正在开发楼盘,如世茂铂翠湾、保利西海岸、恒大御景湾、南山雍江汇、万科金域滨岸等,预计在未来3-5年入住,因此新建楼盘将新增约4.6万人左右。
综上所述,未来3-5年项目3公里范围内的常住人口预计将突破35万人。
4、项目周边商圈
注:图上距离指项目到其他商圈的直线距离。
项目周边3公里范围内有2个商圈,分别为金星步步高商圈和溁湾镇商圈;
其中金星步步高为区级商圈,影响范围相对较广,河西南北区域的人到达该商圈均比较便捷,而溁湾镇为社区级商圈,影响人群主要分布于商圈周边;
这两个商圈对周边购物行为造成影响较大的人口数约为20.5万人,周边仍有大量居民选择去往其他商圈消费。
二、项目产品规划
1、项目整体定位
项目进驻之前,大河西除通程商业广场和金星步步高广场外,缺乏大型购物中心,现有的商业配套以中低端为主。所处的滨江新城区域更是未有经营面积2万㎡以上的购物中心,整个区域商业氛围不浓,区域急需引进具有一定规模的购物场所来支撑区域商圈的形成,奥克斯广场抓住了这次机会。
奥克斯广场以滨江新城区域为依托,以大河西先导区为契机,定位为中高端购物广场,是集餐饮、娱乐、购物、休闲、办公、居住以及地铁物业于一体的多功能城市商业综合体。
2、项目物业构成
奥克斯广场物业组成为:住宅、商业、写字楼、公寓。
奥克斯广场计容建筑面积为34万㎡,其中住宅为13万㎡,公寓及写字楼为7万㎡,购物中心及南北栋商业为10万㎡,室外步行街为4万㎡。
其中商业部分的楼层情况为:
? 购物中心:平和堂6层,室内步行街3层
? 室外步行街:2-3层
? 北栋商场:5层
? 南栋商场:6层
3、项目商业部分解析
(1)商业部分基本概况
l 购物中心
购物中心建筑面积约为10万㎡,包括平和堂与室内步行街,其中平和堂的建筑面积约为4.8万㎡。
整体业态结构如下:
注:1、商场内门店信息收集截止至2014年1月;2、由于实地调研时间紧凑,数据收集以及整理时可能出现遗漏和误差,敬请谅解,欢迎各位指正。
表 奥克斯广场购物中心业态门店数量
注:1、商场内门店业态信息收集截止至2014年1月;2、由于实地调研时间紧凑,数据收集以及整理时可能出现遗漏和误差,敬请谅解,欢迎各位指正。
奥克斯广场购物中心共6层, 部分3层,平和堂6层。
从奥克斯广场各层的业态来看,随机性消费的购物业态,譬如女装、珠宝手表、护肤彩妆和鞋包配饰等主要分布在1至3层;餐饮和甜点、饮品在1层至3层也均有分布;而目的性较强的正餐和男装、童装等主要分布在3层以上,可以拉动消费群体上楼,以均衡各层客流。
l 南北栋商业
奥克斯广场南栋商业共有6层,北栋商业共5层,具体每层业态分布如下:
注:1、南北栋商业门店业态信息收集截止至2014年4月;2、由于实地调研时间紧凑,数据收集以及整理时可能出现遗漏和误差,敬请谅解,欢迎各位指正。
l 室外步行街(金牛街)
注:1、商铺信息收集截止至2014年4月;2、由于实地调研时间紧凑,数据收集以及整理时可能出现遗漏和误差,敬请谅解,欢迎各位指正。
如果有疑问或者有其他观点,请进群QQ群:308459532讨论
(未完待续……)
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