北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求:1、请求停止对原告位于山西省永济市一号房屋的执行；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2020年5月2日原告收到北京市东城区人民法院送达的执行裁定书。原告申请执行异议后被驳回。本案涉及的房屋系原告张某军从刘某丽手中购买，房屋尾款由原告直接支付给山M房地产公司，并于2013年6月开始装修后入住至今。被告周某文于2013年10月21日在山M房地产公司售楼部签订《商品房买卖合同》，后因涉嫌造假被刑事立案，原告系涉案房产买卖中先行受领交付的买受人，已取得该不动产的所有权。故原告具有排除执行的权利。请法院支持原告的诉讼请求。

被告辩称

被告李某利答辩称，法院作出的驳回原告申请的执行异议裁定认定事实正确，应当驳回原告的诉讼请求。

被告周某文辩称，周某文于2013年10月21日通过银行转账购买了涉案房屋，对涉案房产享有合法权利。周某文是通过售楼部的人买的这套房子。原告所称的涉嫌造假的犯罪行为与周某文没有关系。不同意原告的诉讼请求。

第三人A公司述称，公司发现造假后第一时间把线索移送给了公安机关，包括周某文名下的4套房屋在内的总共8套房屋都是通过借贷的行为导致的备案，经过鉴定，合同中A公司的公章是假的，包括周某文在内的4套合同都是无效的，目前A公司正在向房屋登记部门申请撤销涉案房屋的买卖合同备案登记。刘某丽的购房协议是与A公司签的，相应购房款A公司收到了。周某文这种购买房屋的形式是名为买卖，实为借贷，刘某丽与张某军先是私下协商，后来在A公司做的收据变更，前期是以刘某丽名义开的购房收据，后来变更为了张某军，A公司认可这种变更行为，目前房屋由张某军居住。

本院查明

2016年9月23日，本院就李某利与周某文民间借贷纠纷案作出民事判决，判决周某文偿还李某利借款246万元及相应的逾期利息。在该次诉讼过程中，李某利向本院申请对周某文的财产采取诉讼保全措施。本院于2016年6月30日依法作出财产保全裁定。预查封了包括涉案房屋在内的4套房屋。判决生效后，因周某文未履行还款义务，李某利于同年11月7日申请执行。对涉案房产进行了续预查封。

在案件执行过程中，原告以周某文办理涉案该房屋的商品房买卖合同不是A公司所签，涉案房屋系原告出资购买和实际占有，向本院提出执行异议申请。2020年4月27日，本院作出裁定，驳回了原告的异议请求。原告在法定期限内，向本院提起执行异议之诉。

原告为证明其主张，向本院提交如下证据：

1、协议书一份，内容：卖方山M房地产公司，买方刘某丽，甲方将涉案房产出售给乙方，合同金额158522元。合同甲方处盖有山M房地产公司销售部印章，乙方有刘某丽签字，时间为2011年3月19日。

2.收据一张，内容为刘某丽收到张某军付购买房款，房款共计198000元，收到房款153500元，其余房款由张某军直接交于售楼部。刘某丽在落款处签字，日期为2013年3月14日。

3.M房地产公司收据10张，其中由刘某丽付款的收据共计5张，金额合计105000元；由张某军付款的收据共计5张，金额合计49500元。

4.张某军交纳房屋水、电、暖、物业费收据复印件24张，交费日期时间跨度为自2014年11月1日至2019年6月11日。

5.A公司项目部证明一份，内容为张某军为我部开发的涉案房屋唯一购房户，房款已全部交清并于2013年6月实际使用，日期为2019年7月2日。

6.运城市公安局司法鉴定中心鉴定文书，检材为周某文与A公司签订的《商品房买卖合同》四份，鉴定意见为检材与样本上的“M房地产公司”印文不是同一枚印章盖印的。

7.山西省永济市人民法院刑事判决书、公安机关的询问笔录。主要内容为:2018年9月17日陕西省永济市公安局对山M房地产公司法定代表人齐某进行询问，齐某在询问笔录中述称其与杨某、孙某三个人用A公司的资质开发小区，销售刚刚开始时使用的是山M房地产公司的手续收款，随后才到A公司换的手续。郭某只负责销售，吴某霞是郭某下边的销售人员，购房款是公司有专门的财务人员在收，郭某和吴某霞无权收房款。小区的房子在永济市房地产交易管理中心办理备案手续时所需用的口令盘和密码一直是由郭某保管和使用着。

2014年8月，A公司项目负责人杨某向永济市公安局报案称，郭某私刻A公司公章及财务专用章，将该公司八套房屋出售给周某文、杜某伟，并欺骗房管部门进行备案。杨某同时称，其与他人共同开办了M公司，并与A公司合作开发项目，项目中公司委派专人收取售楼款项。公司委托郭某销售房屋，公司另行派专人收取售楼款。但郭某擅自收取了周某文等人的款项。

2015年5月20日，永济市公安局向永济市房地产交易管理中心调取了包括涉案房屋在内的购房合同。上述购房合同（含涉案房屋由周某文签署的购房合同）经运城市公安司法鉴定中心鉴定，合同中的印章与A公司的印章均不一致。

郭某在接受公安机关询问时称，因其经营房产项目有资金缺口，经人介绍认识周某文，向周某文借款40万元。在周某文的要求下，其将四套购房合同交给周某文签订后到房管部门进行了备案。周某文明知办理备案的合同是假的，但其拒绝办理撤销备案手续。

2019年6月21日，郭某因涉嫌伪造公司、企业印章罪被公安机关刑事拘留，同年7月5日被逮捕。此后，永济市人民法院对郭某等人作出刑事判决，认定郭某在代理销售小区房屋期间，未取得开发商同意，私刻A公司公章、财务章、法人章的手段，将包括涉案房产在内的七套商品房、一套商铺销售给杜某伟、周某文个四套，将伪造的印章加盖在商品房买卖合同上，向杜某伟、周某文抵押借款。经二人要求，郭某等二人将购房合同备案至杜某伟、周某文名下，引发多起房产纠纷。法院判决郭某犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑并处罚金。

庭审中，李某利陈述称房屋买卖协议不是正规的买卖协议，购房款都是收据二不是发票，张某军没有付款流水，公章的真伪是公司内部的问题，不影响房屋产权。周某文陈述支付购房款的时候A公司的员工给了周某文一个个人账户，周某文将购房款转至该个人账户中了。周某文另称房管所没有鉴别公章真假的能力，公章是假的只能说明A公司内部出了问题，周某文在房管所做了预登记，A公司也进行了盖章确认，周某文与开发商都有备存，所有的手续都是正规的。对此，A公司述称周某文陈述的购买房屋行为在A公司是不存在的，周某文的这种行为是借贷导致的。

裁判结果

不得执行山西省运城市永济市一号房屋。

房产律师靳双权点评

在金钱债权的执行中，如案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该执行标的。本案中，刘某丽于2011年签订房屋买卖合同，张某军于2013年向刘某丽支付案涉房屋的部分购房款，剩余房款由张某军于2014年付清，案涉房屋于2016年被法院查封，故在法院查封之前张某军的购房合同已成立并生效，且已支付全部价款。结合张某军交纳房屋水、电、暖、物业费收据以及A公司项目部的证明，可以认定在法院查封案涉房屋前张某军已合法占有该房屋。因张某军不存在怠于办理过户登记或因过错导致无法办理过户登记的情形，故可以认定案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因导致。根据公安机关的鉴定意见以及法院生效判决确定，周某文办理备案的《商品房买卖合同》中的A公司印章为伪造，故法院认定原告就被执行的涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求于法有据，法院予以支持。