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目前，国内很多城市都在大力发展物流业，把构建国际性或区域性物流中心作为城市发展目标。物流园区的开发与运营模式是企业和政府关注的焦点，也直接关系到物流园区功能的发挥。作为物流功能发挥的重要载体，物流园区的经营模式也从传统的持有转向租售结合的物流地产开发模式，对物流园区的后期运营提出了更高的要求。
一、物流园区类型
我国物流园区在宏观上主要划分为货运枢纽型、商贸服务型、生产服务型、口岸服务型及综合服务型五种类型。其中，货运枢纽型物流园区要求依托交通枢纽，具备两种(含)以上运输方式，能够实现多式联运，具有提供大批量货物转运的物流设施，为国际性或区域性货物中转服务。商贸服务型物流园区要求依托城市大型商圈、批发市场、专业市场，能够为商贸企业提供运输、配送、仓储等物流服务以及商品展示、电子商务、融资保险等配套服务，满足一般商业和大宗商品贸易的物流需求。生产服务型物流园区要求毗邻工业园区或特大型生产制造企业，能够为制造企业提供采购供应、库存管理、物料计划、准时配送、产能管理、协作加工、运输分拨、信息服务、分销贸易及金融保险等供应链一体化服务，满足生产制造企业的物料供应与产品销售等物流需求。口岸服务型物流园区要求依托口岸，能够为进出口货物提供报关、报检、仓储、国际采购、分销和配送、国际中转、国际转口贸易、商品展示等服务，满足国际贸易企业物流需求。综合服务型物流园区要求具有两种(含)以上运输方式，能够实现多式联运和无缝衔接，至少能够提供货运枢纽、商贸服务、生产服务、口岸服务中的两种以上服务，满足城市和区域的规模物流需求。
来源：前瞻产业研究院整理
二、物流园区开发模式
传统物流园区基本是物流园区业务主导，目前有三支新力量：政府、地产商、电商强势加入，物流园区的开发模式，已经从全部持有转向租售结合的物流地产开发模式。
来源：前瞻产业研究院整理
三、物流园区规划及运营要点
1、市场需求分析
在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展，要深刻把握宏观经济发展环境和项目地的城市产业结构与市场客户的需求。物流园区项目的宏观把握有三个要点：
来源：前瞻产业研究院整理
2、周边竞合分析
考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。要踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业。物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：
来源：前瞻产业研究院整理
3、区位优势分析
城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改变的。因此，要给予足够的重视。项目地的区位交通情况，是项目战略定位的客观基础。
来源：前瞻产业研究院整理
4、战略定位
物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足园区需求。把握物流园区项目的战略定位，主要是以下三个方面：
来源：前瞻产业研究院整理
5、项目开发和盈利模式
物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入。而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。
来源：前瞻产业研究院整理
6、后期运营管理服务
物流园区项目的成功，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要“1+1”，即建设一个体系——园区公共服务体系，搭建一个平台——物流信息服务平台。
(1)园区公共服务体系
来源：前瞻产业研究院整理
(2)物流信息服务平台
包括2个方面，一个是外部的公共信息服务，另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统，既可以满足入驻企业业务管理的电子商务需要，也会降低这方面整体的投资和费用。
7、扶持政策
物流产业列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点工程，可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。
来源：前瞻产业研究院整理
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前瞻产业研究院于1998年成立于北京清华园，主要致力于为企业、政府、科研院所提供产业申报、产业规划、园区规划、产业布局、产业升级转型领域的咨询与解决方案。
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