未来社区！才是地产行业的方向？

今天这篇文章是我对未来社区的一些思考，或者说是“挑毛病”。因为未来社区的概念外延太广，几乎涵盖了城市生活的方方面面，所以我只能从一个建筑师的视角来谈谈自己的一些看法。如有不周之处，还请有识之士多多指正。

什么是未来社区？

我非常好奇什么是未来社区，所以查阅了《浙江省未来社区建设试点工作方案》等一系列文件，希望找到一个比较官方的“未来社区”的定义，很遗憾，并没有。

我只能从网上找了一个貌似比较正规的定义： “未来社区”是一项民生工程，它的根本目的是为了满足人民美好生活向往。

包含邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理等九大创新场景， 将云计算、大数据、人工智能、物联网等新一代信息技术嵌入其中，形成一个个新兴城市功能单元，用科技进一步提升老百姓的居住生活品质。

除了上面罗列的九大场景的根目录内容，大家如果有兴趣还可以去看看子目录的内容。各行各业对于这个文件也会有不同的理解。我想：对于数据化场景的应用，互联网企业可能会有自己的解读，别有一番景象吧。

他山之石

未来社区的概念在国内虽然是首次提出，但在全球范围内已经不是新鲜事物，我们不妨来看看他国的实践。比如新加坡大巴窑地区的邻里中心，欧美的BLOCK模式，还有最近的Quayside未来社区。

A 新加坡大巴窑地区 （邻里中心）

新加坡“邻里中心”（Neighborhood Center）源于新加坡政府1965年推行的“组屋”（HDB flats）计划，可能是“未来社区”最早的雏形。

大巴窑地区是新加坡建国初期建设的第一批组屋，作为新加坡第二个卫星镇，于1964年开始被设计和建设。

6年的时间，大巴窑地区将散落的工厂、村屋和郊区养殖场整体规划和更新为12个邻里区块，约15.6万居民，8.5平方公里。从原有的一房、两房式，开始出现四、五房式的大型组屋，由此也搭建了家庭化等更丰富的居住型消费单元，是一个根据邻区规划概念开发的典型市镇。

在新加坡大巴窑市镇，放眼都是苍翠如盖的热带树木，街道整洁，小贩中心热闹，住宅楼高耸…… 房龄50年的“旧房子”，看起来就像是最近10年的新房一样。 原因在于 政府对年久组屋的及时维修，几乎是5年一小修，10年一大修。

过去几十年中，组屋区不断翻新，社区容貌升级，增加的包括绿色空间和供人们活动的社区空间。以翻新为目标，不只是外观的修复，最终目的是提高居民的生活归属感，打造出关爱居民的和谐场所。

在“再创我们的家园”（Remaking Our Heartland，简称ROH）计划下，政府不仅要让老镇换新貌，还要兴建更多社区商业项目，推动区域经济的发展。

B 美国波特兰珍珠社区 （block)

BLOCK街区设计理念是国际上较先进的一种开发理念，简单概括：就是居住和商业的集中融合．街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。

BLOCK是5个单词的缩写：B-Business（商业）、L-Lie fallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群），K-Kind（亲和）。

9世纪上半叶，珍珠区建立了以制造业、货运仓储和铁路场站为支柱的工业体系，然而很快就随着公路货运兴起与铁路运输的没落而衰退，一度沦为波特兰市价值“洼地”、成为低收入与犯罪的聚集地。

1999年珍珠区被纳入河滨区（River District）城市更新区（Urban Renewal Area），受到一系列城市更新特殊政策照顾，以及大量私人资本的投入，一举成为波特兰乃至美国城市再开发的焦点区域。如今发展成为了一个复合功能的地标，著名的旅游目的地。 

波特兰的城市肌理

波特兰的街区尺度被定义为60米 X 60米。六十米的距离意味着普通人不到一分钟便可走完一个街区，而车在街区里开的速度又不会太快，给行人的步行和穿越提供了舒适的环境。

珍珠社区1994年及2011年的街区发展

波特兰在市区进行高密度、高强度的土地开发，实现了土地的集约利用。人口密度的提高也增强了城市的活力。在高密度的城市网格中，部分街区成为城市公园，集会广场，形成了紧凑、高效、并且宜居的城市空间。

街区的生长使得城市日益庞杂，功能日渐丰富。从一个街区，走过玲琅满目的精品小店，美味的餐厅，咖啡馆，广场公园，再到下一个街区。让人一直兴趣十足，期待着下一个街口的惊喜，不知不觉中已经走出很远。这样的街区尺度对行人具有独特吸引力。

正是因为限制了城市边界，街区式的发展规划，带来一系列的良性循环：城市密度提高，带来发达的公交系统，疏解了交通压力；城市边界之外的农田临近城市，新鲜果蔬食材第一时间提供给城市居民，极大促进餐饮业的发展。方便的步行和公交出行，绿色健康的生活，富有历史文化又紧跟时代潮流的城市生活，使得波特兰多次被评为全美最具宜居，可持续发展，最具活力的城市。

C 加拿大Quayside社区

Sidewalk Toronto位于一个尚未开发的社区内，是加拿大多伦多东部滨水区联合设计的一种新型混合利用的未来社区。

该区域位于多伦多市中心东南侧，是整个北美最大的尚未开发的城市片区，占地面积超过325公顷（即800英亩），旨在通过最新的设计思路与最先进的科技手段，打造出以人为本的社区，使多伦多成为全球正在快速兴起的创新型工业城市中心，并将此作为其他社区发展可持续与经济效益的模范。

Quayside plan包括一系列围绕交通、基础设施、住房、数字工具、可持续设施、建筑和公共空间的创新。通过在Parliament Slip创建一个新的“海湾”，新公共空间以水为中心，将所有人连接到海滨。

Sidewalk Toronto的核心是搭建一个平台，使得物质空间层面与科技数据层面能够相互渗透并标准化，为城市创新提供依据。

物质空间层面从建筑、交通、公共空间、基础设施四个方面来创造更加灵活开放的城市空间，而科技数据层面是将这四方面串联起来，数据感知的方式贯彻整个社区系统，收集周边实时数据的系统，便于人们及时改善社区。

2017年10月，Sidewalk Labs和多伦多政府着手规划Quayside的愿景，希望通过科技和城市设计的创新，创造一个从根本上更加可持续、可负担的社区。

2020年5月7日，Alphabet（谷歌）的子公司Sidewalk Labs宣布放弃多伦多水岸项目。至此，这个举世瞩目的未来城市项目宣告夭折。

从上面3个案例大家不难看到，未来社区的实践在全球虽然是如火如荼的，但也是“螺旋上升”，并非一蹴而就的。我相信：它们也会给中国的实践活动带来更多启示。

千城一面

根据浙江省未来社区建设的整体规划节奏，将通过三个阶段逐步实施。（如下图）

目前，已经启动第一阶段，首批 24 个未来社区试点项目已公告推出，相继投入建设。名单如下：

其中，在杭州 7 个未来社区试点中，首个项目已落地面世。

首批24个试点项目分布情况

上城始版桥社区 西湖之江社区 钱塘新区云帆社区 龙湾富春社区项目邻里中心 温州鹿城集新未来社区 丽水莲都灵山社区

看了这么多城市的未来社区效果图，你是不是觉得有点大同小异呢？在城市规划里最忌讳“千城一面”，而出现在本文中的未来社区，就感觉出现了这个问题。

用建筑师的语汇总结下现在大多数未来社区呈现出的状态，可以归纳为：“垂直绿化+立体交通”。如果一个项目这么设计是“创新”，那所有的项目都这么设计，就一定哪里出了问题。

我就拿垂直绿化来举例吧。

让人生活在公园里的想法，本没有错。但公园有四季变化，有生态环境。就比如大风天会落叶，夏天会有蚊虫叮咬。并非我们画面中出现的这么美轮美奂。

另外植物的生长有其特性，我不知道植物在浙江的生长情况如何，但在上海立体绿化普遍都维护的不好。

上面两张图是纽约中央公园的实景照片，是全世界非常出名的一个公园。我放这两张图只是为了说明“住在公园里有很多种表达方式”，并非在高层建筑的宅前屋后种几棵树就是住在公园里。

可以在社区引入一个公园体系，系统的解决绿化和居住环境的问题，比如下图。

也可以在CBD引入一个公园，让压抑的办公氛围得以舒缓。（如下图）

解决未来社区“生态化”的问题，也许有很多的解决方案，而垂直绿化也许只是其中之一，应该因地制宜，切不可生搬硬套（新加坡可比浙江热多了）。

一张白纸？

在讲第二个问题之前，我先说说15分钟生活圈的话题，在《浙江省未来社区建设试点工作方案》这个文件里也提到了。

在《上海市15分钟社区生活圈规划导则》中提到： 15分钟社区生活圈

就是要让市民在以家为中心的15分钟步行可达范围内，享有较为完善的养老、医疗、教育、商业、交通、文体等基本公共服务设施。通过构建宜居、宜业、宜学、宜游的社区服务圈，提高居民生活品质。

社区生活圈将成为上海社区公共资源配置和社会治理的基本单元。而我们在购房时经常说的成熟配套，也大致是这个意思。

据我了解，在雄安还提出了5分钟生活圈的概念： 指的是以居民的住宅为起点，正常成年人步行5分钟所及的范围，对应600米×600米的空间尺度。

将以居民的多层次需求为导向，以创造历史、追求艺术为精神追求，重点聚焦儿童与老人需求，进一步提升公共资源的精细化配置与全生命过程的人性关怀，让人民群众拥有更多的获得感、幸福感、安全感。

不管是5分钟生活圈，还是15分钟生活圈，都意味着城市的开发强度，人口密度达到了一定的程度，也就意味着未来社区不是“在一张白纸上画画”。

我们的城市就和上图呈现的状态，我们的未来社区是在特定环境中的建设，既要与周边环境发生关系，也要有自身的特色，这是一种插花式的改修建方式。

就如《浙江省未来社区建设试点工作方案》中所述：

 改造更新类以20世纪70—90年代老旧小区为主体，鼓励采取全拆重建和插花式改修建等方式，综合政策处理难度小、居民意愿高、改造需求强等因素选择试点。

而多数未来社区呈现的状态，也许能够自成体系，却无法与周遭发生呼应，更无法融入生活圈。

我觉得未来社区的开发，正确的打开方式应该如下面一组图所演示的那样。

如果把第一张图当成一个未来社区的单元， 第二张图是原来城市的肌理， 那么未来社区的建设，就应该是第三张图呈现的状态。

既不违和，又自成体系。

小结：

我一直在思考:未来社区到底是什么?也许一时间也不会有答案。

未来社区，是城市居住社区的升级，将赋予城市居住社区更多元的功能，居住者将享受更全面、便捷的服务。

未来社区，将使得居住环境更绿色低碳，更加人性化和智能化。

未来社区的建设对于实施城市有机更新，促进城市升级及经济发展也具有积极作用，未来城市发展的方向可能是智慧城市的运营。

而所有的一切，都应该是基于对人的关怀！

来源：良有方（ID：nomad-liang）已获得授权，向原作者表示感谢。