近期，合肥市自然资源和规划局公布了合肥2022年商品房用地楼面价、存量等数据！

　　NO.1丨壹

　　数据曝光，合肥居住楼面价连续两轮下跌

　　合肥市自然资源和规划局发布的地价监测表显示，2022年第四季度合肥市区居住用地楼面价为10679元/㎡。

　　图源合肥市自然资源和规划局

　　与去年三季度相比，环比下降了0.03%，并且出现了连续两轮环比下降。同比涨幅为0.23%，是三季度首次出现0.05%同比下降后重新转为微涨。

　　数据源自合肥市自然资源和规划局

　　总体来说，去年地价较为平稳，这可能与合肥官方适当降低土拍熔断价格、用竞品质取代竞价有很大关系，也是国家“稳地价，稳房价，稳预期”要求的体现。

　　NO.2丨贰

　　9区住宅地库存曝光，包河成大头

　　在存量住宅用地方面，合肥各区县数据如下：

　　图源合肥市自然资源和规划局

　　图源合肥市自然资源和规划局

　　不过，这其中包含了保障性租赁住房、经济适用房等类型地块。我筛选了各区县普通商品住宅用地并汇总，各区基本情况如下：

　　数据源自合肥市自然资源和规划局，第一房新媒体整理，实际以官方公示为准

　　从这张表格中，我们可以看出：

　　1、包河、新站是仅有的土地总面积达到3位数的区域，这与它们往年住宅用地出让量有关系。前者在去年成为土拍大户，后者则在更早时间积累了大量库存，导致去年开发商观望情绪严重，土拍遇冷。

　　2、高新、庐阳均是市区库存较少的区域，意味着它们供应量基本不大。高新就是典型的“房荒”区，目前在售盘仅有高速信达时代星河，纯新盘仅有伟星玖峯汇，这也导致高新区楼盘几乎次次开盘摇号；庐阳由于开发时间较早，所以可供开发的土地有限、供应青黄不接，但庐阳城市界面也较老，除四里河外，其他板块的潜力认可度都很普通。

　　3、滨湖土地总面积虽然有超60公顷，但它未动工、未销售房屋的土地非常少，这是由于落子滨湖的房企（高速、保利、置地、伟星）均有较强的实力，所以能够尽早动工，同时由于滨湖热度高，所以楼盘推货节奏也较快。

　　4、经开区大量土地还未动工，从官方公示的地块明细来看，这些未动工项目主要为去年出让的地块，包括尚泽明珠中心、远大上湖居、璟园、皖投云启锦上、邦泰新华星耀未来等。

　　2021年上半年及以前，经开区在售项目非常少，当下楼盘增多主要得益于去年的三轮集中供地。但新项目入市后，热度基本非常普通，意味着经开区会面临较大的去化压力。

　　从AI楼市数据平台监测的去年年底的数据来看，包河、蜀山、瑶海、新站目前的显性库存去化周期在6个月左右，基本供求平衡。

　　数据源自AI楼市数据平台，侵权必究

　　而算上隐性库存，包河万科朗拾、保利珺悦、招商保利臻悦等盘去年底时尚未入市，尽管它们近期开盘热度尚可，但多盘竞争终究会彼此分流，加剧包河未来去化压力。

　　瑶海有置地中心、远大九璟湾等盘尚未入市，情况与之基本类似。而新站则由于去年多数地块流拍，隐性库存相对较少，客观上“因祸得福”。

　　经开、庐阳则明显去化相对乏力，毕竟这两个区域的楼盘多以改善为主，但很多楼盘周边的城市界面和环境并不尽善尽美，加上很多项目大户型的房源总价可以够上更加热门的高新、滨湖等区域，很大程度上只能吸引地缘人群。

　　NO.3丨叁

　　2023年供地来袭，你看好哪些区域？

　　前段时间，多家媒体报道了合肥今年的供地计划，各区域计划供地面积与去年成交地块面积数据如下图。

　　图源第一房研究院

　　从这份数据来看，包河、瑶海、经开、蜀山都是今年供地大户。结合去年这些区域的表现来看：

　　1、包河去年热度一直很高，三批次供地时也有信达、招商等地块以满分竞品质出让，但考虑到前文的库存问题，外加滨湖会有很多地块供应造成客观上的分流压力，所以包河热度能否持续暂时存疑。

　　2、瑶海去年土拍的热度出乎意料，不仅是东部新中心实现了逆袭，主城体量巨大、业态多样、毛坯限价创下区域新高的置地中心也以较高溢价出让。

　　尽管置地中心由于价格高位且定位以高端改善为主，所以它与瑶海多数楼盘定位客群是有差别的，但需知瑶海目前还有远大九璟湾、名邦紫庐轩尚未开盘，文一墨香轩也只开了两轮，越秀星汇君澜、文一繁华轩、龙湖亚伦学樘府前期推出的房源也还在销售中，竞争非常激烈。

　　3、经开去年三批次供地中，除应流地块由于毛坯限价接近3万元/㎡是特殊情况外，龙湖翠湖壹号当时也只是以很低的溢价成交。

　　4、蜀山主力供地板块在运河新城，但这个板块恰恰在去年三批次供地时发生了流拍。

　　参考去年首轮集中供地时间，今年首轮集中供地可能也会在3月。但从现在到3月毕竟只有两个月时间，首轮土拍是否会适当延后，或者供地数量相对保守暂时还不得而知。

　　NO.4丨肆

　　结语

　　据媒体报道，尽管有38个城市符合央行规定的下调利率条件，但并没有城市执行这一政策，昆明还在这一通知下发前还上调了利率。

　　图源财联社

　　很多人可能会将它理解为楼市回暖、优惠减少，但个人认为它更像是一场试水，等确定需要下调时再去调整。

　　对于未来的楼市走向，我从来都是乐观的，相信它会好转，但所谓“报复性消费”可能不会那么快到来，毕竟生产生活恢复正常的时间并不长，就业等问题仍然存在，加上现在的房地产市场不适合再以加杠杆、加泡沫的方式去发展，所以市场好转的速度相对于以前会放缓。

　　特别在房价方面，去年多区毛坯限价已经有上调，且上调前出让的很多地块库存都还没消化干净，所以未来横盘才是常态，上涨只会是例外。

　　更重要的是，对很多购房者来说，他们可能很多年只能买一套房子，卖了自己就没地方住。这意味着购房者买房时，更多要看房子背后有没有自己需要的资源，而潜力等因素考虑的必要性则越来越小。（广告）