13张图看懂西安房价这一年
Abstract|研报概要
年关将近，西安城里的热议话题似乎又回到了楼市上来。在经历了长达45个月连续上涨，先后经历哄抢、冰冻、复苏、几经波折后，2019年，西安楼逐步走向平和冷静。
西安房价真的凉了吗？
作为西经智库【城·数City Data】系列重点专题研报【房价研报】之一，西经君将从数据入手，通过多元角度对“西安房价趋势”进行分析，观察西安人和房子那点事，结合西安消费市场特点，提供对标、借鉴和参考。
01.
曾经楼市猛如虎
转眼房价唱凉凉？
2018年，西安房价最显著的特点就是：新房涨幅收窄，二手房价格持续下跌。
用四个字概况就是：涨不动了
2018年初，西安楼市一度出现摇号难的景象，二手房价格倒挂，局部区域甚至一房难求。现在这一现象已正式成为过去时。在2019年12月底的新房登记中，除个别紧俏楼盘外，大部分楼盘登记都遇冷。
此外，西安二手住宅销售价格在11月份环比下降1.26%，连续第四个月出现下跌。西安8、9、10月份二手房价格分别下降0.35%、0.21%、0.76%，11月份环比下降1.26%，相比前三月降幅有所扩大。
即便12月目前看来虽有小幅度上升趋势，但整体仍未回暖。
我们把画面拉回到2018年初，看看在过去的两年中西安的房价发生了什么？
可见，自各项限购政策陆续出台以来，西安房价抑制效果虽有所滞后，但2018的火爆场面确实在2019年冷静且且平淡了许多。
02.
新房稳 二手跌
西安房价连续上涨46个月
曲江仍火爆 浐灞、城北已趋冷
那么，西安房价真的凉了吗？通过数据分析，西经君还是发现这些趋势。
（1）新房稳，二手跌
国家统计局数据显示，12月份，西安新房价格环比上涨0.7%，同比上涨14.2%，西安房价已经连续上涨46个月。新房价格环比涨幅从6~8月份一度收缩，9月环比涨幅开始增加0.2个百分点，10月涨幅继续增加0.2个百分点，11月涨幅收窄，2019年整体趋稳。
与此同时，西安二手房价格连续数月下跌，12月西安二手房销售价格环比下滑0.6%，同比上涨0.4%。
在今年新房市场限价严峻的形势下，二手房成交情况受到抑制，二手房价格一直保持下跌，相对今年之前二手房水涨船高的景象，目前二手房市场逐渐进入平稳健康的状态。
（2）西安房价平均价格170万/套 最爱108平
从房价结构来看，西安房屋的供给价格和关注价格主要分布在50-300万的区间。
而2019年底西安房屋挂牌均价为170万/套，比2018年底198万/套的高价收缩了不少。而在西安房屋挂牌价格中，近三成集中在100-150万之间。
从面积结构来看，西安市场中80-100平“刚需房”是市场供应的主流户型，其中平均挂牌面积108平米。
目前西安房屋价格及面积结构上整体基本处于供需平衡的状态。
（3）西安各区县房价
雁塔依然领涨 长安、灞桥紧随其后
一方面表现出行政区域在价格上的分化，雁塔区依然领涨，其中曲江、城东等火爆区域仍在上升，浐灞、城北等区域房价已经有所回落。
03.
租售比达45年
你会租还是买？
以2019年3-11月情况来看，6月份，西安市场月租金均价最高，达到了28.23元/㎡/月。但是在6月以后，月租金开始持续下跌，到11月，租金已经跌至27.08元/㎡/月，比6月环比下跌3.8%，已持续下跌5个月。
而从售租比来看，西安房子的租售比达到45年，也就是说通过出租房屋获取收益的话，需要45年方可回本。
单从数据来看，在西安买房已经是一个昂贵的选择了。
04.
人口 土地和政策
谁在影响房价走势？
恒大首席经济学家任泽平，曾经把房价趋势总结为一句话:
“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
西安房价开始增长，首先与户籍政策放宽之后，大量人口流入直接相关。而目前人口大量涌入阶段已经结束，西安部分楼盘自然出现“无人接盘”困境。
（1）人口体量
在经历了几轮人口争夺战之后，各个城市的人口增长开始趋于稳定，进入第二轮产业争夺战。
人口是房地产市场发展的关键所在，2016年之前，西安人口增长缓慢，自2017年“抢人计划”推出以来，西安人口激增，常住人口数量突破1000万。
在强大的人口红利下，房地产行业的市场需求被激活，房价走势也同步攀升。
（2）经济水平和土地供应
2018年，西安经济总量实现新突破，踏上8000亿元新台阶，增速8.2%，在副省级城市中位列第一，在主要城市中名列前茅，西安在全省的经济聚集度攀升。
在土地供应和交易方面，2019年无论是城改用地，还是开发净地，西安土地供应量明显有所好转。虽然受政策影响，在第二季度土地供应出现暴跌，但由于前期供应量足，西安土地市场中的供应量、成交量均好于2018年，因此不会因为土地市场短期的断供，导致商品住宅供应量有所缩减。
在第二季度土地供应出现暴跌，但由于前期供应量足，西安土地市场中的供应量、成交量均好于2018年，因此不会因为土地市场短期的断供，导致商品住宅供应量有所缩减。
而西安各区中，灞桥、高新土地供应最充足，卖地面积也最多。碑林区最紧缺，2019年只有一宗土地供应。
在经历了三年的房价增长，西安的楼面价格也创下历年新高。
（3）轨道交通大力发展
2019年可以说是西安交通大爆发的一年，地铁三期建设规划获批，1号线二期、首条城际铁路开通。目前，西安地铁运营线路5条，里程长度共计161.76千米；截至2019年12月，西安地铁在建线路共有9条（段），在建里程205余千米。预计到2025年，形成12条线路运营、总长423公里的轨道网。
从全国范围来看，西安地铁在全国城市中排名11位上下。2020年底，预计地铁五号线也将开通，对应区域的房价也会相应上升。
（4）2020楼市政策逐步松绑
从2017年以来，西安住宅市场，政策调控逐渐加码，限购、限售、限贷各方面都有涉及。2019年全国已经超过150个城市发布各种人才政策，相比去年上涨了40%以上。南京、天津、三亚都在定向人才放松限购政策，南通开通零门槛落户，燕郊也开始悄悄松绑。
西经智库认为，由于城市常住人口增长迅猛，随着各地人才政策的密集发布，某种程度上拉动了西安楼市热度的提升，但从现实效果来看，由于场内的投资性需求多已离场，自住型主导下的市场购房行为将显得更为理性，目前西安楼市供应和需求端都以刚需为主。
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