500万，在深圳怎么买房？

500万，对于深圳楼市来说，是什么概念？

10年前，500万可以在深圳买到福田中心区177平、4房的中旅国际公馆，南山区半岛城邦220平米的豪华海景4房。

5年前500万可以买到宝安区领航城大三居，秒杀龙华区当年最贵的楼盘中海锦城的任何户型。

而到了今天，500万已经变成了上不了台面的数字，如果你想在福田买房，不好意思，新房现时单价，基本超过9万/㎡，要买只能买到65平米的小两房。建面65平米的小两房非常拥挤，如果未来有了孩子，或者接老人来住，几乎没有任何幸福感。

如果买在南山区，更是尴尬。11万/平米的新房均价，让500万显得异常渺小，如果你想买，只能买到红花雅筑47平米的小单间，小单间作为结婚都不是合适的选择，更何况成立了一个家庭。

10年时间，深圳均价从1.09万涨到现在的5.7万，翻了5.21倍，成为中国房价涨速最快的城市，把涨了4.9倍的北京，涨了3.42倍的上海，稳稳甩在身后。而当年可购豪宅的500万巨资在今天也只能勉强算得上刚需盘门槛。

不必惊叹于深圳房价的涨幅，因为在这个充满的奇迹的城市，房价上涨的趋势还将继续延续。所以作为深圳的购房者，如果你的工资收入跑不过房价涨速，就一定想办法抓住当下快点上车，否则深圳再与你无缘。

那么深圳刚需们如何用500万去找到最有价值的盘，这正是今天我们要研究的话题。我先从新房市场来讲。

新房选择

说起刚需盘，其实每个地方的定义都不同。在三四线城市，可能120平米以上是刚需盘，在二线城市可能就是80-100平，在香港可能20-30平米就是刚需盘。

而对于深圳来说，由于常年施行9070政策，所以刚需房也基本有了定义，不超过90平米，再加上以三口之家的基本人均面积，底线则是70平米。我们从深圳现有的平均面积可以看到，大部分地区平均面积也都在90平米以下。

所以我们以2-3室、总价500万以内做滤网直径，看看深圳目前在售或者即将开盘的新盘究竟在哪些地方。

通过贝壳数据显示，可以看到目前符合500万刚需条件的，大部分集聚在宝安的西乡、沙井、松岗、光明、坂田、观澜、罗湖、布吉、龙岗中心城、坪山等区域。这么看来除了核心区福田和南山外，可选择的广度还是较大的。

如果再加上70-90平米的刚需面积，做筛选，罗湖因6.9万/平米最低的价格而被淘汰。那么符合条件密集度最高的，首先是罗湖北面的布吉地区。

（布吉二手房价分布）

当然在选择新盘的时候，虽然500万买的是刚需盘，但在考虑地段因素时，我们务必把投资因素放在首要位置。所以，在这幅500万的新房地图上，布吉地区并不是好的选择标的。

因为它和罗湖性质相同，属于深圳的老城区，拥挤，拆旧改新难度大，道路规划很难有效改善，新盘的容积率还普遍较大，而且不在深圳的主要发展轴上，所以不做选择。

除了布吉区域外，其他区域在售的500万刚需盘的密度相差不大。在这个范围内，根据投资价值的梯度排列，我认为宝安的西乡属于第一梯度，沙井、坂田属于第二梯队，光明、观澜和龙岗中心城属于第三梯队，坪山属于第四梯队。基本是由西向东的走势。

虽然坂田这几年房价增幅空间透支有些严重，但是作为深圳核心区首批外溢地区，其价值还是有一定的蓄力，尤其华为的加持，让坂田成为炙手可热的洼地板块。

目前坂田500万以内的刚需楼盘也有选择：

这几年，以北的观澜区域价值也被炒热了起来，二手房价达到4.7万元/平米，在500万以内的新盘选择空间较大。例如以下这些盘：

光明区，虽然目前配套还跟不上，但是它处于深圳的主要发展轴上，向西是未来价值潜力区宝安，东南是深圳早期价值沿溢区龙华，向北是深圳主要产业外溢的东莞松山湖。

目前的二手房均价是4.1万元/平米，与宝安的6万，龙华的5.7万/平米有较高的价格差，所以光明区属于价格洼地，等地铁6号线开通之后，价值一定会被加速填平。

在这个地段上，可买的新房有星河天地，92平米，总价425万一套的3室2厅，或者89平米的3房等。

500万刚需盘最值得投资的当属是宝安区了。原来的宝安，在深圳人眼里就是一个脏乱差且遥远的关外地区，但事实证明，靠近海岸的地理基因，注定它拥有不平凡的一生。而后在大湾区一体化发展中，宝安又紧挨几何中心，被定义为粤港澳大湾区的核心带。

从这几年深圳对宝安的投资也能看出来，目前已建成的地铁为1号线、5号线和11号线，预计在2030年，宝安要通14条地铁线，总里程约218公里，成为深圳地铁线路最多的新区。当然这一点也反映在了宝安房价的涨幅上，目前宝安的二手房价已经达到6万/平米，深圳排名第三。

在500万的刚需盘选择中，可以买西乡片区康达尔山海上城89平米的2房，满京华云晓公馆的2房，天福华府的3房，福永怀德峰景的3房等等。

买沙井可以选择：

二手房选择

接下来我们再看二手房市场。我们分为非核心地区和核心地区（福田、南山）。

（深圳区域房源总价分布图）

同样我们继续用2-3房、70-90平米、总价500万以内做筛选标准。可以得到如下房源分布图，但你会发现，虽然可选择区域覆盖到了南山和福田两个核心区，但得到的房源有一个相同的属性：老旧，建成于2000年以前。

对于二手房来说，房龄很重要，因为房贷可贷年限一般是50年-房龄，意味着从现在开始，1999年之前的房子可贷年限已经小于30年了。按照最佳二手房房龄来看，10年以内的次新房是最佳的，但当我们把房价下调到这个限度后。

我们在贝壳找房的地图上清晰可见，南山区剩下了36套房，福田更是剩下了9套可选房源。我们再深入了解这些房源，发现满足条件的房子有一个共性——都是塔楼，容积率高，户型很奇葩，基本都是单通透。

说明500万在中心区很难买到符合刚需条件的好房子。那我们以此只能舍去一项。

在学位、户型、小区物业等众多因素中，我认为房龄是可以舍去的。因为户型固定不可变，塔楼板楼也无法更改，但房龄可以通过技术手段维护，或者计划性翻新，这样可保证入住者的幸福感。

当我们把房龄放开到20年左右，发现可选择空间明显大了许多。这时候我们在选择上要满足以下几个条件：

非核心区500万的二手房投资价值，则要加上「10年以内」房龄这个必要因素。投资梯度价值符合新房投资市场，依然是按照福田-南山-宝安地段价值梯度理论。